Permisos y licencias: La legalidad oculta de la construcción en Oaxaca

Como asesor inmobiliario, sabes que una casa es mucho más que sus metros cuadrados. La legalidad de la construcción es un factor que a menudo se pasa por alto, pero que puede generar graves problemas para tu cliente.

En Oaxaca, la complejidad de la normativa municipal y estatal hace que la revisión de permisos y licencias de construcción sea un paso no negociable en tu due diligence. Este artículo te guiará sobre qué documentos debes exigir y cómo verificar que lo que se vende sea legal.

La importancia de la Licencia de Construcción

Toda construcción, ampliación o modificación de un inmueble debe contar con una Licencia de Construcción emitida por la autoridad municipal (Dirección de Desarrollo Urbano u Obras Públicas).

• ¿Para qué sirve? Este documento certifica que la obra cumple con el Reglamento de Construcciones local y que los planos arquitectónicos fueron aprobados.

• El problema común: Es frecuente encontrar propiedades donde se construyó una ampliación o un tercer nivel sin permiso. Si el cliente compra esta propiedad, estara adquiriendo un problema. La autoridad municipal puede imponer multas elevadas, y exigir la regularización de lo construido sin permiso.

• ¿Cómo verificar? Solicita la licencia de construcción original. Compara los metros cuadrados de construcción autorizados con la superficie real y la que aparece en el recibo del impuesto predial (el cual se calcula sobre la construcción registrada). Si hay discrepancias, es una señal de alerta.

Habitabilidad y Recepción de Obra

Una vez terminada la construcción, el inmueble debe contar con la Aprobación de Terminación de Obra o Constancia de Habitabilidad (o el documento equivalente en el municipio).

• ¿Qué acredita? Que la obra fue inspeccionada y aprobada como habitable y que la construcción final corresponde a los planos autorizados inicialmente.

• Propiedades nuevas: Si estás vendiendo una propiedad nueva, este documento es fundamental para garantizar que la constructora cumplió con todos los requisitos. No permitas que tu cliente firme la compraventa sin este documento.

Uso de Suelo y Restricciones Específicas

Dependiendo de la zona en Oaxaca (urbana, suburbana, turística, o cerca de zonas históricas), pueden existir restricciones adicionales.

• Uso de Suelo: Asegúrate de que la propiedad cuente con el Permiso de Uso de Suelo adecuado. Si es una casa, debe ser habitacional. Si se pretende instalar un negocio, debe tener el uso de suelo comercial correspondiente. Este punto es especialmente delicado si la propiedad se encuentra en una zona con reglamentación especial (por ejemplo, en el centro histórico de la capital).

• Zonas Históricas: En áreas protegidas, cualquier modificación requiere permisos adicionales del Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) o de la autoridad de protección del patrimonio. Recuerda que aun cuando la propiedad no sea un inmueble catalogado, si es vecino de uno con esta calidad dentro de las listas del INAH, deberán de cumplirse con ciertos requisitos para casos de remodelación o construcción.

La protección de tu cliente es la protección de tu marca

Si un inmueble tiene construcciones sin licencia, la solución es la regularización. Sin embargo, este proceso puede ser largo y costoso. Tu trabajo como asesor es informar al cliente sobre este riesgo antes de que tome una decisión, y negociar que los costos y el tiempo de la regularización sean asumidos por el vendedor.